01. 07. 2019

Development manažér Stanice Nivy: Príležitosť pracovať na takomto ambicióznom projekte sa naskytne možno raz za život

Po jedenástich rokoch skúseností so správou budov a nákupných centier sa Viktor Ondrášek stal Development manažérom aktuálne najväčšieho projektu v Bratislave – Stanice Nivy. V rozhovore prezradil, čo sú najväčšie výzvy jeho pozície, v čom je Stanica Nivy výnimočná, a prečo bude ideálnym miestom pre retail. 

Stanica Nivy je v súčasnosti najväčším staveniskom v strednej Európe a onedlho bude unikátnym multifunkčným centrom spájajúcim autobusovú stanicu, nákupné centrum, tržnicu a aktívnu verejnú zelenú strechu. Podľa Viktora Ondráška pôjde o atraktívnu destináciu pre všetkých budúcich nájomníkov. Stanica Nivy totiž na jedno miesto priláka cestujúcich, ľudí z kancelárií a obyvateľov priľahlej štvrte, čím vytvorí priestor s obrovským zákazníckym potenciálom.


Na Stanici Nivy pôsobíte ako Development manažér. Čo táto pozícia zahŕňa?

Development manažér zodpovedá za komplexné riadenie projektu – od každodennej spolupráce s oddelením výstavby, cez spoluprácu s leasingovým oddelením na koncepte skladby nájomníkov, dodržiavanie finančného plánu a včasné zabezpečenie potrebných povolení a vyjadrení v spolupráci s oddelením inžinieringu. Táto rola tak má niekoľko rovín, osobne však považujem za najpodstatnejšie tieto dve.

Prvá je rola koordinačná. Na projekte okrem interného tímu pracujú aj externí konzultanti a partneri. Development manažér je človek, ktorý všetky tieto projektové zložky prepája a distribuuje medzi nimi potrebné informácie.

Tou druhou je rola exekutívna, teda prijímanie celého spektra finálnych rozhodnutí. Niektoré sa týkajú jednoduchých zmien v dizajne, inokedy je potrebné upraviť technické riešenie na základe požiadavky nájomcu alebo vyriešiť špecifický konštrukčný problém. Na základe diskusie a konsenzu medzi jednotlivými odborníkmi a členmi projektového tímu buď potvrdí v rámci svojich právomocí predložený návrh alebo ho zamietne. Pri zásadných zmenách smerovania projektu alebo finančného dopadu zase informuje vedenie spoločnosti a predkladá možné riešenia. Nerozhoduje sám, ale zodpovednosť za prijaté riešenia je na jeho pleciach.

“Niekedy je naozaj výzvou správne roztriediť všetky informácie, ktoré ku mne prichádzajú a domyslieť všetky dopady na čas, financie, kvalitu alebo samotný výsledok, ktorý chceme dosiahnuť.”

S akými najväčšími výzvami sa pri práci stretávate?

Najnáročnejšie je správne vyhodnotiť informácie a vnímať ich v kontexte. Tento projekt nie je bežnou stavbou, vzhľadom na jej veľkosť sa uskutočňuje veľa procesov naraz. Je to multifunkčný retailový priestor, v kombinácii s verejnou funkciou autobusovej stanice, čím sa napríklad od kancelárskeho projektu výrazne líši. Takýto projekt má množstvo elementov, ktoré musia spoločne vytvárať architektonickú hodnotu a zážitok pre rôzne skupiny zákazníkov a návštevníkov.

Niekedy je naozaj výzvou správne roztriediť všetky informácie, ktoré ku mne prichádzajú a domyslieť všetky dopady na čas, financie, kvalitu alebo samotný výsledok, ktorý chceme dosiahnuť. Primárne však ide o to, urobiť najlepšie možné rozhodnutie v danom čase.


Podstatou moderného nákupného centra je zážitok

Stanica Nivy je najväčším staveniskom v strednej Európe, navyše v sebe spája hneď niekoľko funkcií. Museli ste niečomu v rámci projektu venovať špeciálnu pozornosť?

Z môjho pohľadu bolo najdôležitejšie dať pozor na funkčné a logické prepojenie priestorov,  ktoré majú rôzne funkcie. Museli sme sa vžiť do kože zákazníka a naučiť sa rozmýšľať tak, ako on. Kládli sme si otázky typu: “Ak som vystúpil na autobusovej stanici a chcem si niečo kúpiť, kade pôjdem? Mám všetko po ruke? Čo očakávam, že vo svojom bezprostrednom okolí nájdem?” Hľadali sme balans medzi voľným pohybom a komfortom zákazníka v rámci centra a tým, aby mal k dispozícii kompletnú ponuku služieb a prevádzok.


Prepojenie autobusového terminálu s nákupným centrom pôsobí lákavo, no nemáme s ním priamu skúsenosť. Má Stanica Nivy nejakú konkrétnu výhodu oproti ostatným centrám z pohľadu retailu?

Samozrejme, že áno. Spojenie oboch funkcií, teda nákupnej a dopravnej, znamená pre retailerov garantovaný tok zákazníkov. Dnes cez dočasnú stanicu prejde denne asi 20-tisíc ľudí, po dokončení tej novej to podľa odhadov bude násobne viac. Ide o masu pravidelných zákazníkov, ktorí pre nájomcov znamenajú stabilný a dlhodobý profit.

Navyše, Stanica Nivy bude prepojená s najvyššou kancelárskou budovou v Bratislave kde bude na každom z 30 podlaží pracovať množstvo ľudí. To je obrovský zákaznícky potenciál, ktorý sme sa rozhodli naplno využiť, lebo títo ľudia budú prirodzene hľadať služby vo svojom bezprostrednom okolí.

Zamestnanci z administratívnej budovy sem budú chodiť kvôli širokej ponuke stravovania v rámci tržnice a navyše si vybavia nákup na doma. V okolí sú zároveň silné rezidenčné zóny, či už nové alebo staršie a netreba zabúdať na ďalšie kancelárske priestory v zóne Nové Nivy. To všetko sú potenciálni budúci zákazníci projektu Stanica Nivy.

V projekte spájame autobusovú stanicu, tržnicu, nákupy a zelenú strechu s celou štvrťou, čo je veľmi progresívne riešenie, lebo prirodzene koncentruje ľudí. Okrem nových budov totiž budujeme kompletnú infraštruktúru pre chodcov, cyklistov a MHD. Vytvárame tak prepojený verejný priestor, ktorý v zóne doteraz chýbal. Myslím si, že pre našich budúcich nájomcov je Stanica Nivy veľmi atraktívnou destináciou.

„Nikto nič podobné zatiaľ na Slovensku nepostavil, takže na mnohé otázky sme museli nájsť odpovede ako prví.“


Viackrát ste spomenul tržnicu, ktorá tiež bude súčasťou projektu. Aký má význam?

Tržnica je jedným z nosných prvkov novej Stanice Nivy. Prinesie do Bratislavy novú úroveň gastronómie. Bude sa nachádzať na treťom podlaží a v prvom rade prinesie diverzitu ponúkaných jedál. Okrem klasických food courtov ponúkne aj zážitkové varenie, nové koncepty a aj kombináciu produktov lokálnych predajcov s prípravou pred očami zákazníka.

Zároveň sa snažíme zachovať koncept tradičnej tržnice, ako ju ľudia poznajú – plnú vôní, zvukov a kvalitných lokálnych produktov od overených farmárov. Predstaviť si to môžete ako celoročné trhovisko, možno ten formát poznáte zo zahraničia, napríklad zo Španielska.


Spomenuli ste, že projekt bude mať zelenú strechu. Čo presne to znamená?

Na streche vytvárame moderný funkčný priestor, ktorý ponúkne zeleň a aktívnu zónu v centre mesta. Návštevníci tu budú môcť využívať komunitné záhradky, športoviská a iné verejné priestory obklopené zeleňou. Pôjde o veľký spoločenský priestor, kde sa budú môcť stretávať ľudia z celého okolia.

„V okolí sú zároveň silné rezidenčné zóny, či už nové alebo staršie a netreba zabúdať na ďalšie kancelárske priestory v zóne Nové Nivy. To všetko sú potenciálni budúci zákazníci projektu Stanica Nivy.“

Strecha bude prístupná aj priamo z ulice a budú na nej vytvorené relaxačné a detské zóny, či kaviarne. Veľký dôraz sme kládli na záhradnú architektúru, integráciu tieniacich prvkov a detaily, vďaka ktorým strecha vytvorí komplexný ekosystém. V priestore budú okrem rastlín a stromov umiestnené aj hmyzie hotely či včelie úle.

Čo projekt Stanice Nivy v rámci Slovenska najviac odlišuje od ostatných developmentov?

Projekt je z pohľadu prepojenia funkcií na Slovensku unikátom: doprava, nákupy, služby, voľný čas. Ide o projekt, ktorý je tak v prvom rade výzvou z hľadiska dizajnu, konštrukčného a priestorového riešenia, ale aj samotnej správy. Nikto nič podobné zatiaľ na Slovensku nepostavil, na mnohé otázky sme museli nájsť odpovede ako prví.

Napríklad, ako podporiť mobilitu v rámci štvrte, ako vybaviť centrum prevádzkami a zakomponovať doňho mestskú tržnicu a zelenú strechu tak, aby všetky zložky tvorili funkčný celok? Našim cieľom je priniesť návštevníkom senzorický zážitok – chceme, aby nasali úplne novú atmosféru a cítili sa pohodlne. Preto riešime na stavbe každý jeden detail.


Nový štandard bratislavských verejných priestorov

Projekt neustále napreduje a priestor Mlynských nív sa mení zo dňa na deň. Čo bude najväčším pozitívom, ktoré Stanica Nivy prinesie tejto lokalite?

Stačí si spomenúť na starú autobusovú stanicu a jej okolie. Nový priestor prinesie novú kvalitu verejného priestoru pre Bratislavu. Zóna bude naďalej fungovať ako dopravný uzol, ale kvalita priestoru naberie na hodnote.

Dnes sa často skloňuje ekologický rozmer projektu. Brali ste do úvahy aj tieto moderné požiadavky?

Nivy Tower aj Stanica Nivy sa riadia prísnymi pravidlami certifikácie BREEAM. Tomu prispôsobujeme aj inštaláciu obnoviteľných zdrojov. Na streche bude napríklad 45 fotovoltaických panelov a získanú energiu využijeme na osvetlenie garáží.

Implementujeme tiež riešenia na spätné získavanie tepla a mysleli sme aj na cyklistov: inštalujeme parkovaciu cyklovežu s kapacitou 118 miest. Centrum tiež pripravujeme na to, aby návštevníci aj nájomcovia mohli recyklovať všetok odpad…

„Obyvateľom a užívateľom budov z okolia ponúkame integrálnu súčasť novej štvrte, miesto kde pohodlne všetko vybavia, odkiaľ sa všade pohodlne dostanú, ktoré je priateľské a ponúkne kvalitné možnosti na trávenie voľného času.“


Dokončením stavby sa všetko ešte len začne. Na čo treba myslieť, aby v bežnej prevádzke šlo všetko hladko?

Z hľadiska property manažmentu bude dôležité skĺbiť prevádzkové poriadky stanice a nákupného centra. Autobusová stanica bude prístupná nonstop, čo so sebou prináša rozhodnutia zasahujúce do prevádzky nákupného centra. Treba napríklad vyriešiť, kde sa bude svietiť, ako bude fungovať vetranie či bezpečnosť celého objektu. Centrum bude fungovať v nočnom a dennom režime, čomu je nutné prispôsobiť celú prevádzku.

Podobne veľká výzva nás čaká aj z pohľadu facility manažmentu. Vzhľadom na veľkosť projektu je v budove veľa technológií a zariadení, ktoré musia spoločne fungovať ako celok. Pre lepšiu predstavu, len vzduchotechnických jednotiek je v centre viac ako 70. Ďalším dôležitým faktorom je čistota. Každá budova slúžiaca verejnosti si vyžaduje, aby v nej návštevník našiel čisté toalety a podlahy, čerstvý vzduch, a cítil sa príjemne. A to je len zlomok prvkov, na ktoré myslíme.


Vedeli by ste na záver povedať, čo vás osobne na projekte Stanice Nivy nadchlo?

Veľkosť a komplexnosť tohto projektu je impozantná, napokon ide o najväčšie stavenisko v strednej Európe. Je to výzva, a zároveň ma to baví. Kedy najbližšie bude na Slovensku niekto stavať budovu, ktorá má ambíciu zmeniť pohľad na verejné priestory a ich funkcie? Taká príležitosť sa naskytne možno raz za život.

Zdieľať článok na sociálnych sieťach

ZHRNUTIE

Prečo
Stanica Nivy

  • Top koncept a dizajn

  • Tržnica a zelená strecha

  • Budúce centrum mesta

  • Rýchlo sa rozvíjajúci trh

  • Obrovská návštenosť

  • Silný partner a prestížni architekti

Kontaktuje nás

Kontaktujte
nás

Head of Retail Leasing

Igor Valent
igor.valent@hbreavis.com

Všeobecné otázky

retail@hbreavis.com

Stiahnite
si brožúru

Chcete vedieť viac? Stiahnite si brožúru Stanice Nivy, v ktorej sa dozviete viac o tom, prečo by ste si mali otvoriť prevádzku práve tu.

Stiahnuť